Op 25 oktober 2018 werd de wet met betrekking tot optionele belastingheffing bij verhuur uit onroerende goederen van kracht. Onder deze nieuwe regeling kan men ervoor opteren om de onroerende verhuur van (gedeelten van) gebouwen met btw te belasten. De huurder moet wel btw-plichtig zijn. 

Dit zijn de basisprincipes van de nieuwe regeling:

• Zowel huurder als verhuurder kiezen voor dit optioneel btw-stelsel: dit moet worden opgenomen in de huurovereenkomst.
• Eenmaal gekozen geldt dit voor de hele duur van de huurovereenkomst.
• De huurder gebruikt het gebouw exclusief voor zijn btw-plichtige activiteit.
• Indien de huurder ‘verbonden’ is met de verhuurder moet een marktconforme huur worden aangerekend.

Dit optionele btw-stelsel is enkel mogelijk voor een nieuw gebouw of vernieuwbouw.

Optionele belastingheffing enkel voor nieuw gebouw of vernieuwbouw

De optie is enkel mogelijk voor een nieuw gebouw of vernieuwbouw (woning afbreken en vervangen door een nieuwe woning). Dit op voorwaarde dat er op de oprichtingswerken of verbouwingswerken nooit btw werd opgeëist vóór 1 oktober 2018. Dit wil zeggen dat er geen enkele factuur mag zijn uitgereikt of voorschot mag zijn betaald voor die datum. De kosten voor intellectuele handelingen van bv. een landmeter, architect en studiebureau, en de kosten voor afbraak, graafwerken, sanering, enz. vallen hier niet onder.

Vernieuwbouw wordt gelijkgesteld aan nieuwbouw wanneer:

• Grondige renovatiewerken de structuur, aard en desgevallend de bestemming van het gebouw hebben gewijzigd.
• De kostprijs van de bouwwerken minstens 60% van de verkoopwaarde van het gebouw uitmaakt.

Huurder moet btw-plichtig zijn

Deze keuzemogelijkheid geldt enkel in een B2B-context. Dit wil zeggen dat de huurder de hoedanigheid moet hebben van btw-plichtige. Het maakt hierbij niet uit of hij een volledig recht op aftrek, geen recht op aftrek heeft of er zelfs een gemengde belastingplichtige met een beperkt recht op aftrek is.

Tevens moet het gebouw exclusief worden gebruikt voor zijn economische activiteit. Het bijbehorend terrein valt ook mee onder deze regeling wanneer het terrein deel uitmaakt van het kadastraal perceel waarop het gebouw is opgericht, en de verhuurder van het gebouw en het terrein een en dezelfde persoon is.

opslagruimte voor goederen

Volgens de oude regeling was de verhuur van opslagruimte reeds onderworpen aan btw indien er slechts een kantoorruimte was voorzien van maximaal 10% van de totale oppervlakte van de opslagruimte.

Nieuwe regeling vanaf 1 januari 2019: wanneer meer dan 50% van de totale oppervlakte als opslagruimte wordt gebruikt, valt de verhuur van een opslagruimte onder het btw-regime. Er is één bijkomende voorwaarde: niet meer dan 10% mag gebruikt worden voor commerciële doeleinden.

Bij nieuwe huurcontracten zal men vanaf 1 januari 2019 kunnen gebruik maken van deze optie.

Welke opties voor lopende huurcontracten?

• Indien minstens 90% van de oppervlakte gebuikt wordt voor opslag van goederen is de huur reeds onderworpen aan btw ( de huidige 10% regel).
• Indien de ruimte voor minder dan 90% maar wel voor meer dan 50% van de totale oppervlakte als opslag wordt gebruikt, dan kunnen verhuurder en huurder opteren om een addendum aan het contract op te maken om alsnog onder het btw-regime te vallen.

Indien de ruimte voor minder dan 50% gebruikt wordt voor de opslag  van goederen, blijft de huur vrijgesteld van btw. Hier is geen btw-optie mogelijk, daar de opslagruimte niet hoofdzakelijk wordt gebruikt voor de opslag van goederen.

Advies van Finum accountants

Wilt u meer weten over de nieuwe regeling omtrent btw op onroerende verhuur? De accountants van Finum accountants wijzen u graag de weg.