Vastgoed blijft één van de populairste investeringen bij Belgische ondernemers. Zodra een vennootschap voldoende reserves heeft opgebouwd, komt vaak dezelfde vraag naar boven: koop ik het vastgoed privé of via mijn vennootschap?

Het antwoord is minder eenvoudig dan vroeger. Waar een aankoop via de vennootschap jarenlang vaak als fiscaal interessant werd beschouwd, spelen vandaag veel meer factoren mee. Denk aan de nieuwe meerwaardebelasting op aandelen, de strengere fiscale controles en de totale levenscyclus van de investering.

De juiste keuze hangt dus niet alleen af van de aankoopprijs, maar ook van wat je later met het vastgoed wil doen.

Vastgoed kopen via de vennootschap heeft zeker voordelen

Een aankoop via de vennootschap kan in bepaalde situaties interessant zijn. Zo kunnen beroepsmatig gebruikte gebouwen vaak fiscaal efficiënter worden aangekocht omdat de vennootschap onder meer afschrijvingen, intresten en verschillende kosten fiscaal kan verwerken. Daardoor daalt de belastbare winst van de vennootschap. 

Ook wanneer je overtollige liquiditeiten in de vennootschap wil investeren, kan vastgoed een alternatief zijn voor geld dat op de rekening blijft staan. Voor bedrijfsgebouwen, kantoren, magazijnen of handelspanden is een aankoop via de vennootschap daarom vaak logisch.

Maar er zijn ook belangrijke nadelen

De grootste fout die ondernemers maken, is enkel kijken naar de aankoop. De échte fiscale impact zit vaak pas jaren later.

Wanneer een vennootschap vastgoed verkoopt, wordt de gerealiseerde meerwaarde belast binnen de vennootschapsbelasting. Bovendien moet het geld daarna vaak nog naar privé worden gebracht, wat opnieuw een fiscale kost kan meebrengen. 

Koop je vastgoed privé, dan gelden andere fiscale regels en kan een verkoop in bepaalde situaties fiscaal gunstiger zijn. Daarom is de goedkoopste aankoop vandaag niet noodzakelijk de goedkoopste oplossing op lange termijn.

Denk goed na als je zelf in het pand wil wonen

Een woning of tweede verblijf aankopen via de vennootschap lijkt soms aantrekkelijk. Toch is dat in de praktijk vaak minder interessant.

Wanneer je als bedrijfsleider privé gebruik maakt van een woning die eigendom is van de vennootschap, ontstaat meestal een belastbaar voordeel van alle aard. Dat voordeel verhoogt je belastbaar inkomen en kan de fiscale voordelen van de aankoop gedeeltelijk tenietdoen. 

Daarom geniet een privéwoning of tweede verblijf in veel gevallen nog altijd de voorkeur als privé-investering.

Vergeet de financiering niet

Ook de financiering speelt een rol. Heeft je vennootschap voldoende middelen? Of moet er nog een krediet worden afgesloten?

Daarnaast is het belangrijk om na te denken over de impact op:

• de liquiditeit van de vennootschap;
• toekomstige investeringen;
• dividenduitkeringen;
• kredietwaardigheid;
• de waarde van de onderneming.

 Een vastgoedinvestering kan financieel gezond zijn, maar mag de werking van de onderneming niet afremmen.

Ook successieplanning speelt mee

Vastgoed is meestal een investering voor tientallen jaren. Daarom kijk je best verder dan alleen de fiscaliteit van vandaag.

Hoe wil je het vastgoed later overdragen?

• Wil je het ooit verkopen?
• Blijft het in de familie?
• Komt er ooit een bedrijfsoverdracht?

De antwoorden op die vragen bepalen vaak mee of een aankoop via de vennootschap, privé of via een gemengde structuur de beste keuze is. 

Er bestaat geen standaardoplossing

Regelmatig horen we uitspraken zoals: “Vastgoed koop je altijd via de vennootschap.”

Of net: “Vastgoed koop je nooit via een vennootschap.”

 Beide uitspraken zijn te kort door de bocht, want elke situatie is anders.

Een kantoor dat volledig beroepsmatig wordt gebruikt, vraagt een andere aanpak dan een appartement dat je later zelf wil gebruiken of verhuren. Ook de leeftijd van de ondernemer, de toekomstplannen van de onderneming en de gewenste vermogensopbouw spelen een belangrijke rol.

Laat eerst rekenen, daarna kopen

Een vastgoedinvestering is vaak één van de grootste financiële beslissingen die een ondernemer neemt. Daarom loont het om vooraf verschillende scenario’s door te rekenen.

•  Wat kost de aankoop vandaag?
• Hoeveel belastingen betaal je tijdens de looptijd?
• Wat gebeurt er bij verkoop?
• En hoeveel blijft er uiteindelijk netto over?

Vaak blijkt dat de meest interessante oplossing niet degene is die je op het eerste gezicht verwacht.

Finum Accountants denkt verder dan de aankoop

Bij Finum Accountants bekijken we een vastgoedinvestering niet alleen vanuit fiscaliteit. We analyseren ook de impact op je vennootschap, je privévermogen, je toekomstige plannen en je vermogensopbouw.

Zo maken we samen een keuze die niet alleen vandaag interessant is, maar ook over tien of twintig jaar nog de juiste blijkt te zijn.

Vragen? Neem gerust contact met ons op.